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【配资炒股最低费用】调研组成员张峥详解REITs落地台前幕后:盘活存量

张峥:短期来看,配合REITs试点方案,监管部门会推出一些配套规则,例如注册管理办法、价值评估指引、信息披露指引等。随着试点的推进,在试点经验基础上思考公募REITs进一步发展的模式、路径,然后推动相关法律的制定。

《中国经营报》:《通知》中的试点方案体现了中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点,以公开发行、公开交易方式,坚持权益型导向,那么抵押类REITs在我国是否有市场空间?原因是什么?

张峥:根据投资方式不同,REITs可以分为权益型、抵押型和混合型。其中,权益型REITs投资拥有底层不动产资产的所有权,通过资产经营取得收入,其收益来自租金和不动产的增值,是REITs的主导类型,占全球REITs总市值的90%以上。抵押型REITs向不动产所有者或开发商直接提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息。

抵押型REITs本质上是不动产债权的证券化,为什么在美国市场的规模远不如权益型REITs?原因在于:第一,抵押型REITs是不动产债权的投资工具。美国市场的不动产债权的投资工具很多,投资人可以通过投其他产品达到投不动产债权的目的,从而减少对这一类产品的需求。第二,抵押型REITs资产管理集中在管理不动产相关的固定收益资产池,不会参与物业的管理运营,从投资者的角度,抵押型REITs在资产管理所能够创造的附加值,和普通的债券型基金差别不大。

抵押型REITs在中国是否有空间?中国的不动产证券化市场仍处于快速发展阶段,投资者群体也在培养阶段。对于投资者来说,抵押型REITs从专业管理、规模经济方面可以为投资者,特别是公众投资者创造价值。因此,还是有一定的发展空间。

《中国经营报》:我国在发展基础设施类REITs的过程中,需要把控的风险主要是哪些?其间,我们还有哪些工作需推进?

张峥:REITs市场是直接金融的金融工具,从市场建设的角度,在试点过程中主要应关注两个问题:第一是定价问题。市场合理定价是充分发挥REITs市场的资源配置作用的前提条件。树立符合不动产商业逻辑本质的定价理念,建立完善的市场定价机制,使REITs价格成为不动产资产定价的“锚”。第二是投资者保护问题。完善市场基础性制度建设,推动投资者保护体制机制创新,推动有关主体落实投资者保护工作,建设一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场。

我认为未来需要开展的工作主要包括4个方面:

第一,研究明确税收支持政策。按照现行规定,在基础设施REITs发起环节,由于涉及资产转让,可能面临较高的土地增值税和所得税负担。在运营阶段,基础设施项目和投资者还可能面临双重征税。建议借鉴国际成熟市场经验,制定具有针对性的税收政策。

第二,优化资产转让程序。目前,国有资产转让一般需要履行国资审批以及产权交易所公开挂牌转让程序,流程较为复杂、耗时较长;同时,标的资产在产权交易所挂牌转让时,公募REITs能否顺利受让存在不确定性。鉴于基础设施REITs公开上市交易、资产价格发现机制完善,建议优化国有资产审批流程,豁免公开挂牌转让。

第三,完善法律制度保障。境外成熟市场普遍针对REITs进行了单独立法。建议根据试点情况,适时推动专项立法,系统构建REITs在发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架。

第四,建立有效的投资者保护机制,特别是针对中小投资者的保护问题,是中国REITs市场建设的关键问题。从REITs发行的事前、事中、事后3个阶段都应体现保护投资者权益的基本原则和要求。可以事前设定明确的行业(特别是管理人)准入标准、对各参与方进行资质审查;事中规定明确的披露机制以及明确的投资人权利;事后严格执行监管追责机制的制度建设。

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